Stan zagrożenia epidemicznego a eksmisja: zakres odpowiedzialności strony

Wprowadzenie stanu zagrożenia epidemicznego, a wcześniej stanu epidemii w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2, wywołało bezprecedensowe skutki we wszystkich dziedzinach życia społeczno-gospodarczego w Polsce. Jednym z obszarów, który ucierpiał najmocniej pod względem stabilności prawnej, był rynek nieruchomości, a w szczególności segment najmu lokali mieszkalnych. Ustawodawca, dążąc do ochrony obywateli przed nagłą utratą dachu nad głową w okresie kryzysu sanitarnego, zdecydował się na wprowadzenie radykalnych instrumentów prawnych. Najważniejszym z nich było czasowe zawieszenie wykonywania wyroków eksmisyjnych. Ta decyzja, choć uzasadniona względami humanitarnymi, wywołała głęboki konflikt interesów pomiędzy właścicielami nieruchomości a lokatorami, stawiając przed sądami, komornikami oraz samorządami zupełnie nowe wyzwania interpretacyjne.

Niniejsza publikacja szczegółowo analizuje relację, jaką wywołał stan zagrożenia epidemicznego a eksmisja, ze szczególnym uwzględnieniem zakresu odpowiedzialności obu stron stosunku najmu. Wyjaśniamy, jakie ryzyka prawne i finansowe ciążyły na właścicielach oraz lokatorach, jak ukształtowała się odpowiedzialność odszkodowawcza gmin oraz jak obecnie – po odwołaniu stanów nadzwyczajnych – wygląda procedura dochodzenia swoich praw przed sądem i organami egzekucyjnymi.

1. Podstawa prawna wstrzymania eksmisji w dobie pandemii

Kluczowym dokumentem regulującym kwestię wstrzymania eksmisji była tzw. Tarcza antykryzysowa, czyli Ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych. Na mocy art. 15zzu tej ustawy, w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19, nie wykonywało się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego.

Przepis ten wprowadził generalny i bezwarunkowy zakaz przeprowadzania eksmisji przez komorników sądowych. Choć sądy w dalszym ciągu mogły prowadzić postępowania i wydawać wyroki nakazujące opróżnienie lokalu, to ich przymusowe wykonanie (egzekucja) zostało całkowicie zablokowane. Wyjątki od tej reguły były niezwykle nieliczne i dotyczyły głównie spraw, w których podstawą eksmisji było stosowanie przemocy w rodzinie (na podstawie art. 11a ustawy o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie) lub gdy eksmisja dotyczyła tzw. dzikich lokatorów, którzy zajęli nieruchomość bez jakiegokolwiek tytułu prawnego i nigdy go nie posiadali. W każdym innym przypadku właściciel nieruchomości był pozbawiony możliwości odzyskania swojej własności drogą przymusu państwowego.

2. Zakres odpowiedzialności właściciela nieruchomości: Ryzyka i ograniczenia

Dla wielu właścicieli mieszkań wprowadzenie zakazu eksmisji oznaczało drastyczne ograniczenie ich prawa własności, chronionego konstytucyjnie. Stan zagrożenia epidemicznego postawił ich w sytuacji, w której musieli tolerować obecność nierzetelnych najemców w swoich lokalach, często bez możliwości uzyskiwania z tego tytułu jakichkolwiek dochodów. W tym kontekście kluczowe staje się zrozumienie zakresu odpowiedzialności, jaką ponosił właściciel nieruchomości.

Ryzyko odpowiedzialności karnej za tzw. dziką eksmisję

Największym błędem i jednocześnie źródłem ogromnego ryzyka dla właścicieli była próba samodzielnego rozwiązania problemu z ominięciem drogi sądowej i komorniczej. Frustracja wywołana brakiem możliwości legalnej eksmisji popychała niektórych wynajmujących do działań bezprawnych, takich jak wymiana zamków w drzwiach, odcięcie dopływu mediów (prądu, gazu, wody), czy nękanie lokatora. Takie zachowania wyczerpują znamiona przestępstwa określonego w art. 191 § 1a Kodeksu karnego.

Zgodnie z tym przepisem, kto w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3. Wprowadzenie tego przepisu miało na celu właśnie eliminację tzw. dzikich eksmisji. Właściciele, którzy decydowali się na takie kroki w czasie pandemii, narażali się na surowe sankcje karne, a lokatorzy zyskiwali silne argumenty w sądzie, w tym roszczenia o przywrócenie posiadania lokalu.

Odpowiedzialność cywilna za stan lokalu

Właściciel nieruchomości, mimo braku płatności ze strony lokatora, w dalszym ciągu ponosił odpowiedzialność za utrzymanie budynku i lokalu w stanie zdatnym do użytku w zakresie, w jakim obciążają go przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Zaprzestanie dokonywania niezbędnych napraw czy konserwacji instalacji mogło skutkować roszczeniami odszkodowawczymi ze strony lokatora, co dodatkowo pogarszało sytuację finansową wynajmującego.

3. Zakres odpowiedzialności lokatora: Mit bezkarności

Wprowadzenie zakazu eksmisji wywołało wśród części społeczeństwa błędne przekonanie, że stan zagrożenia epidemicznego zwalnia z obowiązku płacenia czynszu i innych opłat związanych z korzystaniem z lokalu. To jedno z najgroźniejszych nieporozumień tamtego okresu. Zakaz eksmisji miał charakter wyłącznie proceduralny – wstrzymywał fizyczne usunięcie osoby z lokalu, ale w żaden sposób nie zawieszał, ani nie znosił obowiązków umownych.

Kumulacja długu i odpowiedzialność finansowa

Lokator, który przestał płacić czynsz w okresie pandemii, nie unikał odpowiedzialności finansowej. Właściciel nieruchomości miał pełne prawo do:

Naliczania odsetek ustawowych za opóźnienie w zapłacie.
Wytoczenia powództwa o zapłatę zaległego czynszu przed sądem powszechnym.
Prowadzenia egzekucji komorniczej z innych składników majątku dłużnika (np. z wynagrodzenia za pracę, rachunku bankowego czy ruchomości), mimo że sama eksmisja była wstrzymana.
Naliczania odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu po skutecznym wypowiedzeniu umowy najmu.

W rezultacie lokatorzy, którzy zaniechali płatności, po zakończeniu pandemii obudzili się z ogromnymi długami, sięgającymi często kilkudziesięciu tysięcy złotych, powiększonymi o koszty procesu sądowego i egzekucji komorniczej. Ich odpowiedzialność osobista całym majątkiem teraźniejszym i przyszłym pozostała w pełni nienaruszona.

4. Odpowiedzialność odszkodowawcza gminy

W polskim systemie prawnym gminy mają ustawowy obowiązek dostarczania lokali socjalnych osobom, wobec których sąd orzekł eksmisję z takim uprawnieniem. Jeżeli gmina nie realizuje tego obowiązku, właścicielowi nieruchomości przysługuje roszczenie odszkodowawcze przeciwko gminie na podstawie art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów w związku z art. 417 Kodeksu cywilnego.

W okresie pandemii powstał jednak istotny problem prawny: czy gmina ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą za niedostarczenie lokalu socjalnego w czasie, gdy obowiązywał ustawowy zakaz wykonywania eksmisji? Część samorządów argumentowała, że skoro eksmisje były zablokowane z mocy samego prawa (art. 15zzu), to brak dostarczenia lokalu nie pozostawał w adekwatnym związku przyczynowym ze szkodą właściciela, ponieważ ten i tak nie mógłby eksmitować lokatora. Sądy jednak w wielu przypadkach stawały po stronie właścicieli, wskazując, że obowiązek gminy ma charakter bezwzględny, a zaniechanie legislacyjne lub ograniczenia pandemiczne nie mogą w pełni przerzucać kosztów kryzysu na barki prywatnych właścicieli. Niemniej jednak, dochodzenie tych roszczeń wymagało i nadal wymaga skomplikowanej batalii sądowej.

5. Odwołanie stanu zagrożenia epidemicznego – powrót do normalności

Stan zagrożenia epidemicznego w Polsce został oficjalnie odwołany z dniem 1 lipca 2023 r. To kluczowa data dla rynku nieruchomości. Z tym dniem przestały obowiązywać szczególne regulacje wstrzymujące wykonanie wyroków eksmisyjnych. Dla właścicieli oznaczało to zielone światło do odzyskania swoich nieruchomości, a dla komorników – powrót do setek zawieszonych spraw.

Procedura wznowienia eksmisji krok po kroku

Aby skutecznie przeprowadzić eksmisję po zniesieniu obostrzeń, właściciel musi podjąć formalne kroki prawne. Procedura ta wygląda następująco:

Uzyskanie wyroku sądu: Jeśli właściciel nie zrobił tego w czasie pandemii, musi najpierw wytoczyć powództwo o opróżnienie, wydanie i opuszczenie lokalu.
Nadanie klauzuli wykonalności: Wyrok sądu musi zostać opatrzony klauzulą wykonalności. Jest to dokument, który sąd nadaje na wniosek wierzyciela, potwierdzający, że wyrok nadaje się do wykonania przez komornika.
Złożenie wniosku do komornika: Właściciel składa do komornika sądowego wniosek o wszczęcie egzekucji wraz z oryginałem tytułu wykonawczego (wyroku z klauzulą).
Wezwanie dłużnika do dobrowolnego opróżnienia lokalu: Komornik po otrzymaniu wniosku wyznacza dłużnikowi termin na dobrowolne opuszczenie nieruchomości.
Fizyczna eksmisja: Jeśli dłużnik nie opuści lokalu dobrowolnie, komornik przystępuje do czynności egzekucyjnych, w razie potrzeby z asystą Policji, zapewniając pomieszczenie tymczasowe lub lokal socjalny, o ile taki obowiązek wynika z wyroku lub przepisów prawa.

Kluczowe dokumenty w postępowaniu przed sądem i komornikiem

Sprawne przeprowadzenie procedury wymaga zgromadzenia odpowiedniej dokumentacji. Do najważniejszych dokumentów należą:

Odpis pozwu wraz z dowodem uiszczenia opłaty sądowej.
Umowa najmu lokalu (lub dokumenty potwierdzające jej wypowiedzenie).
Pisemne wezwania do zapłaty wraz z potwierdzeniem odbioru przez lokatora.
Tytuł wykonawczy (wyrok sądu opatrzony klauzulą wykonalności).
Wniosek o wszczęcie egzekucji komorniczej.

6. Najczęstsze błędy popełniane przez strony – jak ich unikać?

Analiza spraw z okresu pandemii i tuż po jej zakończeniu pozwala na zidentyfikowanie najczęstszych błędów popełnianych zarówno przez wynajmujących, jak i najemców. Uniknięcie tych potknięć jest kluczowe dla ochrony własnych interesów prawnych i finansowych.

Błąd właściciela: Zaniechanie działań prawnych w czasie pandemii. Wielu właścicieli uważało, że skoro eksmisje są wstrzymane, nie ma sensu iść do sądu. To błąd. Proces sądowy trwa wiele miesięcy. Właściciele, którzy uzyskali wyroki w trakcie pandemii, mogli natychmiast po 1 lipca 2023 r. złożyć wnioski do komornika, zyskując ogromną przewagę czasową.
Błąd właściciela: Brak formalnych wezwań. Brak pisemnych wezwań do zapłaty z wyznaczeniem dodatkowego terminu (zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów) skutkował tym, że sądy oddalały powództwa o eksmisję z przyczyn formalnych.
Błąd lokatora: Brak kontaktu i unikanie korespondencji. Ignorowanie pism od właściciela i sądu uniemożliwiło wielu lokatorom podjęcie negocjacji, zawarcie ugody czy rozłożenie długu na raty. Wyroki zaoczne i tak zapadały, a dług rósł w sposób niekontrolowany.
Błąd lokatora: Przeświadczenie o wieczystej ochronie. Brak przygotowania na moment, w którym przepisy ochronne przestaną obowiązywać, doprowadził wielu dłużników do nagłej utraty dachu nad głową bez żadnego zabezpieczenia.

7. Praktyczny przykład (Case Study)

Aby lepiej zobrazować opisywany mechanizm, warto posłużyć się praktycznym przykładem. Pan Tomasz był właścicielem dwupokojowego mieszkania w Warszawie, które wynajmował pani Annie. W październiku 2020 r., w trakcie trwania stanu epidemii, pani Anna straciła stałe źródło dochodu i przestała opłacać czynsz. Pan Tomasz, znając przepisy o wstrzymaniu eksmisji, początkowo nie podejmował żadnych kroków prawnych, licząc na polubowne rozwiązanie sprawy. Pani Anna jednak unikała kontaktu i odmawiała opuszczenia lokalu.

W czerwcu 2021 r. pan Tomasz zdecydował się skonsultować z prawnikiem, który doradził mu natychmiastowe formalne wypowiedzenie umowy najmu (po uprzednim pisemnym wezwaniu do zapłaty) oraz skierowanie sprawy do sądu. W marcu 2022 r. sąd wydał wyrok nakazujący pani Annie opróżnienie lokalu, jednak ze względu na obowiązujący stan zagrożenia epidemicznego, pan Tomasz nie mógł skierować sprawy do komornika w celu fizycznego usunięcia lokatorki. Przez cały ten czas dług pani Anny rósł i na początku 2023 r. wynosił już ponad 35 000 zł.

Gdy tylko ogłoszono odwołanie stanu zagrożenia epidemicznego z dniem 1 lipca 2023 r., pan Tomasz natychmiast wystąpił o klauzulę wykonalności, a następnie skierował sprawę do komornika. Dzięki temu, że dysponował już prawomocnym wyrokiem, komornik mógł podjąć czynności bez zbędnej zwłoki. W sierpniu 2023 r. pani Anna została skutecznie eksmitowana do wskazanego przez gminę pomieszczenia tymczasowego. Pan Tomasz odzyskał nieruchomość, a na podstawie uzyskanego wyroku o zapłatę wszczął egzekucję z wynagrodzenia pani Anny, która podjęła nową pracę. Ten przykład pokazuje, że podjęcie kroków prawnych w odpowiednim czasie – mimo przejściowych blokad – pozwala na znacznie szybsze rozwiązanie problemu po zmianie przepisów.

8. Podsumowanie i rekomendacje prawne

Relacja na linii stan zagrożenia epidemicznego a eksmisja była jednym z najbardziej kontrowersyjnych tematów prawnych ostatnich lat. Przepisy antykryzysowe, choć chroniły lokatorów przed nagłą utratą schronienia w czasie kryzysu zdrowotnego, nie zwolniły ich z odpowiedzialności finansowej za nieregulowanie zobowiązań. Z kolei właściciele nieruchomości musieli wykazać się ogromną cierpliwością i precyzją w działaniu, aby nie narazić się na odpowiedzialność karną za próby samodzielnego usunięcia lokatorów.

Obecnie, po pełnym powrocie do standardowych procedur egzekucyjnych, kluczem do bezpiecznego zarządzania nieruchomościami jest profilaktyka. Właścicielom rekomenduje się zawieranie umów najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego z poddaniem się najemcy rygorowi egzekucji w formie aktu notarialnego (art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego). Pozwala to na ominięcie długotrwałego procesu sądowego i bezpośrednie skierowanie sprawy do komornika w przypadku problemów. Lokatorzy natomiast powinni pamiętać, że dialog z właścicielem i rzetelne podejście do zobowiązań to jedyna droga do uniknięcia poważnych problemów finansowych i prawnych w przyszłości.