Eksmisja w czasie epidemii: skutki prawne dla właściciela albo najemcy

Wprowadzenie szczególnych regulacji prawnych w okresie rozprzestrzeniania się wirusa SARS-CoV-2 wywarło ogromny wpływ na stosunki cywilnoprawne w Polsce. Jedną z najdalej idących zmian, która bezpośrednio dotknęła rynek nieruchomości, było wprowadzenie zakazu wykonywania wyroków eksmisyjnych. Przepis ten, zawarty w tzw. ustawie covidowej, miał na celu ochronę zdrowia publicznego oraz zapobieganie bezdomności w okresie kryzysu sanitarnego. Jednak dla wielu właścicieli lokali mieszkalnych oznaczało to drastyczne ograniczenie ich praw własnościowych oraz brak możliwości odzyskania nieruchomości od nieuczciwych lub niewypłacalnych najemców. Z kolei dla najemców regulacja ta stanowiła tymczasową tarczę ochronną, która jednak nie zwalniała ich z obowiązków finansowych. W niniejszej analizie szczegółowo przyjrzymy się skutkom prawnym i praktycznym tych regulacji dla obu stron stosunku najmu.

Teza publikacji: Ochrona lokatora kosztem praw właściciela

Wprowadzony w czasie epidemii zakaz eksmisji stanowił bezprecedensowe odstępstwo od konstytucyjnej zasady ochrony własności na rzecz ochrony prawa do dachu nad głową w sytuacji zagrożenia zdrowia i życia. Choć intencją ustawodawcy była ochrona humanitarna, to w praktyce ciężar tej ochrony został w dużej mierze przerzucony na prywatnych właścicieli nieruchomości. Analiza skutków tych przepisów pokazuje, że doprowadziły one do głębokiej nierównowagi kontraktowej, a ich konsekwencje – zarówno w postaci spraw sądowych, jak i strat finansowych – są odczuwalne przez rynek nieruchomości jeszcze długo po formalnym odwołaniu stanu epidemii.

Na czym polegał zakaz eksmisji w czasie epidemii?

Kluczowym instrumentem prawnym blokującym procedury eksmisyjne był art. 15zzu ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych. Zgodnie z tym przepisem, w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonywało się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego.

Warto precyzyjnie rozróżnić dwa etapy procedury prawnej, na które wpłynął ten przepis:

Etap sądowy: Sąd nadal miał prawo prowadzić postępowania o eksmisję i wydawać wyroki nakazujące opróżnienie lokalu. Przepisy antykryzysowe nie blokowały samej możliwości wniesienia pozwu ani wydania orzeczenia przez sąd. Właściciel mógł zatem uzyskać wyrok eksmisyjny.
Etap egzekucyjny: Blokada dotyczyła stricte działań komorniczych. Komornik sądowy, mimo posiadania przez właściciela wyroku opatrzonego klauzulą wykonalności, nie mógł podjąć fizycznych czynności zmierzających do usunięcia lokatora z nieruchomości.

Taka konstrukcja prawna sprawiła, że właściciele zostali pozbawieni realnego narzędzia przymusu państwowego, co w wielu przypadkach doprowadziło do patologicznych sytuacji, w których nierzetelni najemcy bezkarnie zamieszkiwali lokale, nie ponosząc z tego tytułu żadnych opłat.

Kogo dotyczyły przepisy antykryzysowe?

Zakaz eksmisji miał charakter niezwykle szeroki i obejmował niemal wszystkie kategorie osób zajmujących lokale mieszkalne bez tytułu prawnego. Dotyczył on m.in.:

Najemców, którym umowy najmu wygasły lub zostały skutecznie wypowiedziane (np. z powodu zaległości płatniczych).
Osób, które zajęły nieruchomość bez jakiejkolwiek umowy (tzw. dzicy lokatorzy).
Byłych właścicieli nieruchomości, wobec których licytacja komornicza została zakończona, ale nie można było przeprowadzić ich wprowadzenia do nowego lokalu lub noclegowni.

Z perspektywy właściciela, rodzaj umowy (zwykła umowa najmu czy najem okazjonalny) w początkowym okresie epidemii nie miał większego znaczenia, ponieważ komornicy mieli związane ręce wobec każdego typu lokatora zamieszkującego lokal mieszkalny.

Wyjątki od zakazu eksmisji – kiedy usunięcie lokatora było możliwe?

Ustawodawca z czasem dostrzegł, że całkowity zakaz eksmisji może prowadzić do skrajnych nadużyć i zagrożenia bezpieczeństwa. W związku z tym wprowadzono nieliczne, ale istotne wyjątki od ogólnej zasady wstrzymania egzekucji. Eksmisja w czasie epidemii mogła zostać przeprowadzona w następujących przypadkach:

Przemoc domowa: Zakaz nie miał zastosowania do orzeczeń nakazujących opróżnienie lokalu wydanych na podstawie przepisów o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie. Jeśli lokator swoim zachowaniem zagrażał życiu lub zdrowiu domowników, sąd oraz komornik mogli działać bez przeszkód.
Rażące naruszenie porządku domowego: Wyłączenie dotyczyło również sytuacji, gdy wyrok eksmisyjny zapadł z powodu uciążliwego zachowania lokatora, które uniemożliwiało wspólne zamieszkiwanie innym mieszkańcom budynku.
Wzniesienie budynku bez pozwolenia: Wyjątek obejmował także nakazy opróżnienia obiektów budowlanych wybudowanych niezgodnie z przepisami prawa budowlanego.
Najem okazjonalny i instytucjonalny (późniejsza nowelizacja): W toku trwania epidemii znowelizowano przepisy, przywracając możliwość wykonywania eksmisji z umów najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego, o ile najemca wskazał inny lokal, do którego mógł się przeprowadzić, a właściciel tego lokalu wyraził na to zgodę.

Skutki prawne i finansowe dla właściciela nieruchomości

Dla właścicieli nieruchomości wstrzymanie eksmisji oznaczało ogromne straty finansowe i poczucie bezsilności prawnej. Do najważniejszych skutków po stronie wynajmujących należały:

Brak przychodów z najmu przy jednoczesnym obowiązku ponoszenia kosztów: Właściciel musiał opłacać czynsz administracyjny, media oraz podatki, podczas gdy lokator nie płacił ani grosza.
Blokada kapitału: Niemożność sprzedaży nieruchomości z "dzikim lokatorem" lub konieczność jej sprzedaży po rażąco zaniżonej cenie rynkowej.
Konieczność wejścia na drogę sądową: Właściciele musieli wytaczać procesy o zapłatę oraz o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu.

Warto wskazać na istotny aspekt prawny: zgodnie z Kodeksem cywilnym oraz ustawą o ochronie praw lokatorów, jeśli gmina nie dostarcza lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku sądowego, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze wobec gminy. W czasie epidemii gminy chętnie powoływały się na przepisy covidowe, próbując unikać odpowiedzialności finansowej, co generowało kolejne spory sądowe na linii właściciel – samorząd.

Sytuacja prawna najemcy – ochrona czy odroczenie wyroku?

Wielu najemców błędnie interpretowało przepisy antykryzysowe jako całkowite zwolnienie z obowiązku płacenia czynszu lub jako darowanie długów. W rzeczywistości zakaz eksmisji był jedynie odroczeniem wykonania kary (usunięcia z lokalu), a nie abolicją finansową. Skutki prawne dla najemców, którzy przestali płacić w czasie epidemii, obejmują:

Kumulacja długu: Każdy miesiąc zamieszkiwania bez opłat powiększał zadłużenie o czynsz, opłaty eksploatacyjne oraz odsetki ustawowe za opóźnienie.
Negatywna historia kredytowa: Wpisanie dłużnika do biur informacji gospodarczej (KRD, BIG InfoMonitor), co odcięło wielu z nich od możliwości zaciągania kredytów czy zakupów na raty.
Postępowanie egzekucyjne z majątku: Choć komornik nie mógł eksmitować dłużnika, mógł (i nadal może) prowadzić egzekucję z jego wynagrodzenia za pracę, rachunków bankowych czy innych ruchomości w celu zaspokojenia roszczeń finansowych właściciela.

Procedura dochodzenia praw przez właściciela – krok po kroku

W obliczu zablokowanej egzekucji, właściciele musieli działać metodycznie, aby przygotować grunt pod przyszłe usunięcie lokatora natychmiast po uchyleniu przepisów covidowych. Prawidłowa procedura krok po kroku wyglądała następująco:

Wezwanie do zapłaty: W przypadku zaległości płatniczych, pierwszym krokiem było pisemne wezwanie najemcy do zapłaty zaległości pod rygorem wypowiedzenia umowy, z wyznaczeniem dodatkowego, miesięcznego terminu.
Wypowiedzenie umowy najmu: Po bezskutecznym upływie terminu, właściciel musiał złożyć pisemne oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu ze wskazaniem przyczyny (np. zwłoka z zapłatą czynszu za co najmniej trzy pełne okresy płatności).
Wezwanie do opróżnienia lokalu: Wyznaczenie terminu na dobrowolne opuszczenie nieruchomości przez byłego już najemcę.
Złożenie pozwu o eksmisję do sądu: Wniesienie sprawy do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. W pozwie należało zgromadzić pełną dokumentację: umowę najmu, dowody braku wpłat, wezwania do zapłaty oraz dowód doręczenia wypowiedzenia.
Uzyskanie wyroku z klauzulą wykonalności: Po przeprowadzeniu rozprawy i wydaniu wyroku nakazującego eksmisję, właściciel musiał wystąpić o nadanie wyrokowi klauzuli wykonalności.
Złożenie wniosku u komornika: Mimo zakazu eksmisji, warto było złożyć wniosek egzekucyjny do komornika. Komornik wszczynał postępowanie, wzywał dłużnika do dobrowolnego wykonania obowiązku, a sama eksmisja trafiała na listę oczekujących na moment zniesienia obostrzeń.

Najczęstsze błędy i ryzyka prawne

Zdesperowani właściciele nieruchomości często podejmowali działania na własną rękę, co rodziło dla nich katastrofalne skutki prawne. Do najpoważniejszych błędów należały:

Samowolna wymiana zamków: Uniemożliwienie lokatorowi wejścia do mieszkania bez wyroku sądu i asysty komornika stanowi przestępstwo z art. 191 § 1a Kodeksu karnego (zmuszanie do określonego działania, m.in. poprzez utrudnianie korzystania z lokalu), zagrożone karą pozbawienia wolności do lat 3.
Odcięcie mediów: Wyłączanie prądu, gazu czy wody w celu zmuszenia lokatora do wyprowadzki również mogło zostać uznane za nękanie i naruszenie posiadania, co dawało lokatorowi prawo do wytoczenia powództwa o przywrócenie posiadania.
Wejście do lokalu pod nieobecność lokatora: Może zostać zakwalifikowane jako naruszenie miru domowego (art. 193 Kodeksu karnego).
Brak formalnych dokumentów: Próby eksmisji bez uprzedniego, skutecznego wypowiedzenia umowy najmu w formie pisemnej.

Praktyczny przykład (case study)

Pan Jan wynajął swoje mieszkanie w Warszawie panu Tomaszowi na podstawie standardowej umowy najmu. W połowie 2020 roku, powołując się na trudności finansowe związane z epidemią, pan Tomasz przestał płacić czynsz. Ignorował telefony i wiadomości od właściciela, odmawiając jednocześnie opuszczenia lokalu. Twierdził, że przepisy covidowe chronią go przed jakąkolwiek reakcją ze strony właściciela.

Pan Jan nie uległ emocjom i nie próbował siłą usunąć lokatora. Zamiast tego skonsultował się z prawnikiem i podjął następujące kroki:

Wysłał oficjalne, pisemne wezwanie do zapłaty listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.
Po upływie miesiąca wysłał oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu.
Skierował sprawę do sądu, który po kilku miesiącach wydał wyrok eksmisyjny oraz nakazał zapłatę zaległego czynszu wraz z odsetkami.
Uzyskał klauzulę wykonalności i złożył wniosek do komornika.

Choć komornik musiał wstrzymać fizyczne usunięcie pana Tomasza do czasu uchylenia przepisów antykryzysowych, natychmiast po ich zniesieniu w kwietniu 2022 roku przystąpił do egzekucji. Pan Tomasz został eksmitowany, a pan Jan na podstawie wyroku o zapłatę zajął środki na jego rachunku bankowym, odzyskując znaczną część długu. Dzięki legalnemu działaniu pan Jan uniknął odpowiedzialności karnej za naruszenie praw lokatora.

Podsumowanie i aktualny stan prawny

Przepisy blokujące eksmisje w czasie epidemii przestały obowiązywać 15 kwietnia 2022 roku, wraz z wejściem w życie ustawy o zmianie ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa oraz niektórych innych ustaw, która uchyliła art. 15zzu. Od tego momentu komornicy powrócili do standardowego wykonywania wyroków eksmisyjnych.

Lekcja z okresu epidemii pokazuje, jak ważne jest odpowiednie zabezpieczenie interesów właściciela nieruchomości już na etapie podpisywania umowy. Najbestrzym instrumentem chroniącym przed długotrwałym procesem eksmisyjnym okazał się najem okazjonalny, który zawiera oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji. Właściciele powinni pamiętać, że nawet w obliczu skrajnych kryzysów prawnych, działanie zgodne z procedurą sądową jest jedyną bezpieczną drogą do odzyskania swojej własności.