Eksmisja podczas pandemii a prawa właściciela albo najemcy

Wprowadzenie stanu zagrożenia epidemicznego, a następnie stanu epidemii w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2, wywróciło do góry nogami wiele obszarów polskiego prawa. Jednym z najbardziej kontrowersyjnych i szeroko dyskutowanych zagadnień stała się kwestia ochrony lokatorów przed eksmisją. Ustawodawca, kierując się względami humanitarnymi oraz dążeniem do ograniczenia transmisji wirusa, zdecydował się na drastyczne ograniczenie praw właścicieli nieruchomości poprzez wprowadzenie niemal całkowitego zakazu wykonywania wyroków eksmisyjnych. Choć przepisy te miały charakter przejściowy i ostatecznie zostały uchylone, wywołały one lawinę skutków prawnych, finansowych i społecznych, których konsekwencje właściciele oraz najemcy odczuwają do dzisiaj.

Teza publikacji: Równowaga między ochroną lokatora a prawem własności

Główną tezą niniejszego opracowania jest stwierdzenie, że nadzwyczajne regulacje wprowadzone w okresie pandemii COVID-19 w sposób bezprecedensowy zachwiały i tak już kruchą równowagą pomiędzy konstytucyjną ochroną własności a społeczną ochroną praw lokatorów. Choć intencją ustawodawcy była ochrona osób najsłabszych przed bezdomnością w czasie kryzysu zdrowotnego, rykoszetem uderzyło to w prywatnych właścicieli nieruchomości, którzy często zostali pozbawieni jedynego źródła utrzymania lub możliwości dysponowania własnym mieniem. Analiza tego okresu pozwala na wyciągnięcie kluczowych wniosków dotyczących tego, jak skutecznie zabezpieczać transakcje najmu w obliczu potencjalnych, przyszłych kryzysów prawnych i gospodarczych.

Na czym polegał problem eksmisji w czasie pandemii?

Problem sprowadzał się do wejścia w życie przepisów ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (tzw. tarczy antykryzysowej). Na mocy art. 15zzu tej ustawy, w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonywało się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego.

W praktyce oznaczało to, że nawet jeśli właściciel dysponował prawomocnym wyrokiem sądu nakazującym eksmisję uciążliwego lub niepłacącego lokatora, a sąd opatrzył ten wyrok klauzulą wykonalności, komornik sądowy nie mógł podjąć żadnych czynności fizycznego usunięcia danej osoby z lokalu. Przepisy te zamroziły tysiące postępowań egzekucyjnych w całym kraju. Właściciele nieruchomości znaleźli się w pułapce: z jednej strony musieli ponosić koszty utrzymania lokalu, opłacać czynsz do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej oraz regulować rachunki za media, z drugiej zaś nie otrzymywali od najemców żadnego czynszu ani rekompensaty, nie mogąc jednocześnie odzyskać swojej własności.

Kogo dotyczyły ograniczenia i kto ucierpiał najbardziej?

Regulacje te dotyczyły bardzo szerokiego kręgu podmiotów, jednak ich skutki rozkładały się skrajnie nierównomiernie. Beneficjentami nowych przepisów stali się przede wszystkim najemcy – zarówno ci, którzy rzeczywiście znaleźli się w trudnej sytuacji życiowej z powodu utraty pracy czy redukcji etatów, jak i tzw. dzicy lokatorzy, którzy z premedytacją wykorzystywali sytuację prawną do darmowego zamieszkiwania w cudzych lokalach.

Sytuacja właścicieli nieruchomości

Wielu właścicieli nieruchomości to nie wielkie fundusze inwestycyjne, ale osoby prywatne, dla których wynajem mieszkania stanowił formę zabezpieczenia emerytalnego lub źródło spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup tegoż lokalu. Wstrzymanie eksmisji przy jednoczesnym braku systemowych rekompensat ze strony państwa doprowadziło wielu z nich do skraju bankructwa. Właściciele nie tylko tracili spodziewany dochód, ale musieli zadłużać się, aby opłacać koszty eksploatacyjne generowane przez nieuczciwych lokatorów, gdyż odcięcie mediów mogło zostać uznane za przestępstwo utrudniania korzystania z lokalu.

Sytuacja najemców i lokatorów

Z perspektywy najemców, przepisy te stanowiły tarczę ochronną przed nagłą utratą dachu nad głową w warunkach lockdownu i paraliżu rynku pracy. Dla osób, które z dnia na dzień straciły dochody w branży gastronomicznej, turystycznej czy eventowej, brak możliwości natychmiastowego wyrzucenia na bruk był kwestią przeżycia. Niestety, rykoszetem ucierpieli także uczciwi najemcy poszukujący mieszkań w późniejszym okresie – właściciele, obawiając się braku możliwości eksmisji, drastycznie zaostrzyli kryteria weryfikacji finansowej kandydatów oraz zaczęli masowo żądać zawierania umów najmu okazjonalnego.

Podstawa prawna i mechanizm działania tarczy antykryzysowej

Kluczowym elementem mechanizmu blokującego eksmisje był wspomniany art. 15zzu ust. 1 ustawy o przeciwdziałaniu COVID-19. Przepis ten wprost zakazywał wykonywania wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu. Co istotne, zakaz ten nie dotyczył samego etapu sądowego. Właściciele nadal mogli wnosić pozwy o eksmisję do sądów cywilnych, a sądy mogły prowadzić postępowania i wydawać wyroki. Zamrożony został natomiast etap egzekucyjny – komornicy mieli związane ręce.

Taki stan rzeczy trwał od wiosny 2020 roku aż do kwietnia 2022 roku, kiedy to na mocy kolejnych nowelizacji przepisów zdecydowano o zniesieniu tego obostrzenia. Przez ponad dwa lata właściciele nieruchomości w Polsce byli pozbawieni jednego z podstawowych instrumentów ochrony swojego prawa własności, co wywołało liczne dyskusje na temat zgodności tych regulacji z Konstytucją RP, w szczególności z zasadą ochrony własności oraz zasadą proporcjonalności ograniczeń praw i wolności.

Wyjątki od zakazu eksmisji – kiedy opróżnienie lokalu było możliwe?

Choć zakaz eksmisji wydawał się bezwzględny, ustawodawca przewidział kilka istotnych wyjątków, które miały zapobiegać najbardziej rażącym nadużyciom. Wyłączenia te były jednak interpretowane bardzo ściśle, a ich wykazanie przed sądem lub komornikiem wymagało przedstawienia precyzyjnych dokumentów.

Eksmisja podczas pandemii była możliwa w następujących przypadkach:

Przemoc w rodzinie: Zakaz nie dotyczył orzeczeń nakazujących opuszczenie lokalu przez sprawcę przemocy domowej. Bezpieczeństwo ofiar było w tym przypadku stawiane wyżej niż ochrona lokatorska sprawcy.
Wyroki wydane na podstawie specustawy mieszkaniowej: Wyłączenie dotyczyło m.in. inwestycji w zakresie dróg publicznych czy linii kolejowych, gdzie opóźnienie inwestycji generowałoby ogromne straty dla Skarbu Państwa.
Najem okazjonalny i instytucjonalny (w ograniczonym zakresie): Początkowo istniały wątpliwości, czy najem okazjonalny chroni przed zakazem. Ostatecznie doprecyzowano, że w przypadku najmu okazjonalnego, jeśli najemca wskazał inny lokal, do którego może się przeprowadzić w razie eksmisji, a właściciel tego lokalu wyraził na to zgodę, procedurę można było w pewnych okolicznościach kontynuować, choć w praktyce komornicy i tak napotykali na ogromne opory proceduralne.
Budowa obiektów liniowych: Podobnie jak w przypadku dróg, inwestycje celu publicznego wyłączały stosowanie ochrony epidemicznej.

Procedura dochodzenia praw przez właściciela krok po kroku

Wielu właścicieli popełniało błąd, sądząc, że skoro obowiązuje zakaz eksmisji, to nie należy podejmować żadnych kroków prawnych. To kardynalny błąd. Proces sądowy trwa miesiącami, a czasem latami, dlatego należało działać natychmiast, aby po zniesieniu zakazu dysponować już gotowym wyrokiem z klauzulą wykonalności. Poniżej przedstawiamy procedurę, jaką należało (i nadal należy) wdrożyć w przypadku problematycznego lokatora:

Wezwanie do zapłaty i usunięcia naruszeń: Pierwszym krokiem jest pisemne wezwanie najemcy do uregulowania zaległości czynszowych, wyznaczające dodatkowy, miesięczny termin na zapłatę. Jest to bezwzględny warunek formalny przed wypowiedzeniem umowy najmu lokalu mieszkalnego, wynikający z ustawy o ochronie praw lokatorów.
Skuteczne wypowiedzenie umowy najmu: Jeśli termin bezskutecznie upłynął, właściciel musi złożyć oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu w formie pisemnej pod rygorem nieważności, wskazując przyczynę (np. zwłokę z zapłatą czynszu za co najmniej trzy pełne okresy płatności).
Wezwanie do opróżnienia i wydania lokalu: Po rozwiązaniu umowy lokator zajmuje mieszkanie bez tytułu prawnego. Należy wezwać go do dobrowolnego opuszczenia nieruchomości w określonym terminie, informując o zamiarze skierowania sprawy na drogę sądową.
Złożenie pozwu o eksmisję do sądu: Jeśli lokator ignoruje wezwania, właściciel musi złożyć pozew o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu mieszkalnego do właściwego sądu rejonowego. Do pozwu należy dołączyć dokumenty: umowę najmu, dowody doręczenia wezwań, oświadczenie o wypowiedzeniu oraz dowody na brak wpłat.
Uzyskanie wyroku i klauzuli wykonalności: Sąd po przeprowadzeniu rozprawy wydaje wyrok. Sąd musi również orzec, czy lokatorowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Po uprawomocnieniu się wyroku należy złożyć wniosek o nadanie mu klauzuli wykonalności.
Złożenie wniosku do komornika: Z kompletem dokumentów (wyrok z klauzulą) właściciel udaje się do komornika. W czasie pandemii komornik rejestrował sprawę, ale wstrzymywał czynności fizyczne. Po uchyleniu zakazu w kwietniu 2022 roku, sprawy te natychmiast ruszyły z kopyta, a o kolejności działań decydowała data złożenia wniosku.

Najczęstsze błędy popełniane przez właścicieli i najemców

Zarówno właściciele, jak i najemcy w okresie pandemii działali często pod wpływem emocji, co prowadziło do poważnych błędów skutkujących odpowiedzialnością odszkodowawczą, a nawet karną.

Błędy właścicieli

Próby samodzielnego, siłowego usunięcia lokatora: Tak zwana "dzika eksmisja" (np. wymiana zamków pod nieobecność lokatora, wyrzucenie jego rzeczy na korytarz) jest w Polsce nielegalna. Narusza to posiadanie lokatora, który może żądać przywrócenia posiadania przed sądem, a właściciel naraża się na zarzuty karne z art. 191 § 1a Kodeksu karnego (utrudnianie korzystania z lokalu).
Odcinanie mediów: Pozbawianie lokatora prądu, wody czy ogrzewania w celu zmuszenia go do wyprowadzki jest traktowane jako przemoc psychiczna i fizyczna wobec lokatora i stanowi przestępstwo zagrożone karą pozbawienia wolności do lat 3.
Brak zachowania procedury pisemnej: Ustne wezwania do zapłaty czy SMS-owe wypowiedzenia umowy są bezskuteczne w świetle prawa. Każdy krok musi być udokumentowany pismem wysłanym listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.

Błędy najemców

Założenie, że "nie trzeba płacić nic": Wielu najemców błędnie interpretowało zakaz eksmisji jako zwolnienie z obowiązku płacenia czynszu. Zakaz eksmisji dotyczył jedynie fizycznego usunięcia z lokalu, natomiast dług z tytułu bezumownego korzystania z lokalu rósł każdego dnia. Właściciele po pandemii zaczęli masowo dochodzić tych roszczeń wraz z odsetkami, co doprowadziło wielu byłych najemców do poważnych problemów z komornikiem i wpisów do rejestrów dłużników.
Unikanie kontaktu z właścicielem: Brak dialogu i ignorowanie pism od właściciela drastycznie zmniejszało szanse na ugodowe rozwiązanie sprawy, np. rozłożenie długu na raty czy dobrowolną przeprowadzkę do mniejszego lokalu.

Praktyczny przykład: Spór o lokal w czasie obostrzeń

Aby lepiej zobrazować opisywany mechanizm, posłużmy się praktycznym przykładem. Pan Jan wynajmował mieszkanie dwupokojowe w Warszawie panu Adamowi. W listopadzie 2020 roku, w środku drugiej fali pandemii, pan Adam stracił pracę w gastronomii i przestał płacić czynsz. Początkowo pan Jan wykazywał zrozumienie, jednak po trzech miesiącach całkowitego braku wpłat i braku kontaktu ze strony lokatora, zdecydował się działać.

Pan Jan wysłał oficjalne, pisemne wezwanie do zapłaty z miesięcznym terminem, a po jego bezskutecznym upływie wypowiedział umowę najmu z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia. W kwietniu 2021 roku złożył pozew o eksmisję do sądu. Rozprawa odbyła się zdalnie w listopadzie 2021 roku. Sąd wydał wyrok nakazujący panu Adamowi opróżnienie lokalu, nie przyznając mu prawa do lokalu socjalnego, ponieważ pan Adam nie wykazał, by spełniał kryteria socjalne (był młodą, zdrową osobą bez dzieci).

Wyrok uprawomocnił się w styczniu 2022 roku. Pan Jan uzyskał klauzulę wykonalności i złożył wniosek do komornika. Komornik poinformował go, że z uwagi na art. 15zzu tarczy antykryzysowej nie może przeprowadzić eksmisji. Sprawa została zawieszona. Jednak w kwietniu 2022 roku przepisy tarczy zostały uchylone. Komornik natychmiast podjął zawieszone czynności. W maju 2022 roku wezwał pana Adama do dobrowolnego opuszczenia lokalu, a wobec braku reakcji, w czerwcu 2022 roku dokonał skutecznej eksmisji. Pan Jan odzyskał mieszkanie, jednak przez ponad 1,5 roku nie otrzymywał żadnych opłat, a dług pana Adama (którego ściągalność jest obecnie wątpliwa) przekroczył 30 tysięcy złotych.

Skutek prawny i dzisiejszy stan prawny

Uchylenie przepisów blokujących eksmisje nastąpiło na mocy ustawy z dnia 8 kwietnia 2022 roku o zmianie ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa oraz niektórych innych ustaw. Od dnia 15 kwietnia 2022 roku komornicy odzyskali pełną możliwość wykonywania wyroków eksmisyjnych.

Skutkiem prawnym dwuletniego zamrożenia był ogromny zator w sądach i kancelariach komorniczych. Po odblokowaniu przepisów nastąpiła kumulacja spraw, co wydłużyło czas oczekiwania na fizyczne przeprowadzenie eksmisji. Dodatkowo, rynek najmu nieodwracalnie się zmienił. Właściciele stali się znacznie bardziej nieufni. Standardem stało się żądanie poddania się egzekucji w trybie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego (najem okazjonalny), co pozwala na ominięcie długotrwałego procesu sądowego o eksmisję.

Podsumowanie – jak zabezpieczyć swoje interesy w przyszłości?

Doświadczenia z okresu pandemii COVID-19 jasno pokazały, że stabilność prawna umowy najmu może zostać zachwiana przez nagłe decyzje ustawodawcy. Zarówno właściciele, jak i najemcy powinni wyciągnąć wnioski z tej lekcji. Dla właścicieli kluczem do bezpieczeństwa jest stosowanie umowy najmu okazjonalnego oraz dokładna weryfikacja kondycji finansowej najemcy przed podpisaniem umowy. Dla najemców lekcja ta oznacza, że ochrona prawna ma charakter czasowy, a narastające zadłużenie nie znika wraz z zakazem eksmisji i prędzej czy później będzie musiało zostać spłacone.